한국 부동산에 대한 생각 2

그래서 실제로 서울 아파트의 Cap Rate은 몇인가.

계산 자체는 간단함. 연간 임대수익을 매매가로 나누면 됨.

다만 한국은 전세와 보증부월세가 섞여 있어서 한 단계가 더 필요함.

보증금을 월세로 환산해서 더해줘야 함. 이때 쓰는 게 전월세전환율임.

현재 법정 전월세전환율 상한은 4.5%임(기준금리 2.5% + 2.0%). 이 글의 계산도 4.5%로 통일함.

대상 선정 기준부터. 반포·압구정 같은 곳은 뺌.

이런 곳은 수익률에 희소성이라는 플러스 알파가 붙는 트로피에셋 성격이 있어서 결이 조금 다를 수 있음.

대신 서울 상급지 세 곳을 봄. 흑석, 마포, 옥수.

Case 1. 흑석 아크로리버하임 전용 84. 2025년 신고가 31.2억, 시세는 30억 안팎임.

월세 실거래는 2025년 8월 보증금 3,000만 원에 월세 450만 원.

보증금 환산분 11만 원을 더하면 완전월세 461만 원, 연간 5,530만 원임.

5,530만 원 ÷ 30억 = 1.8%.

Case 2. 마포프레스티지자이 전용 84. 2025년 10월 신고가 29.5억.

같은 달 월세 실거래는 보증금 4억에 월세 280만 원.

보증금 환산분 150만 원을 더하면 완전월세 430만 원, 연간 5,160만 원. 29.5억으로 나누면 1.7%.

Case 3. 래미안옥수리버젠 전용 84. 2025년 10월 27.8억에 실거래됐고, 최근 평균은 26억 안팎임.

월세 실거래는 보증금 3억에 월세 280만 원.

완전월세 393만 원, 연간 4,710만 원. 26억으로 나누면 1.8%.

세 단지가 모두 1%대 후반으로 수렴함.

근데 이건 세전, 비용 차감 전 숫자임.

여기서 보유세, 수선유지비, 공실 리스크까지 빼면 실질 수익률은 더 내려감.

이 숫자가 어느 정도 수준일까.

미국 국채 10년물이 4%대 중반임. 미국 정부가 보증하는 이자를 달러로 받는 것임.

배당 ETF로 가면, 슈드(SCHD) 같은 배당성장 ETF가 배당만으로 연 3%대를 주면서 주가 상승 여지도 열려 있음.

국내로 눈을 돌려도 마찬가지임. 서울 프라임 오피스의 Cap Rate 역시 4% 초중반 수준으로 보여짐.

그런데 서울 아파트는 1%대 후반임.

여기에 대한 반박 3종 세트는 이것임.

주거의 효용 + 레버리지 + 불패신화(aka 어쩌라고 올랐잖아)

월세는 쌩돈 나가는 거고, 전세금은 어차피 돌려받는 내 돈이고, 모기지 이자는 내 집에 내는 돈이니 합리적이라는 인식.

인플레이션이 대출을 녹여줬고.

그렇게 실제로 집값이 계속 올라줬음.

결과적으로 에쿼티 적게 넣고 오래 살다 보면 꽤나 초과수익을 주었던 것임.

다만 여기서 '어쩌라고 그래서 올랐잖아'라는건 인과가 뒤집힌게 아니냐는 것임.

임대수익이 1%대인 자산을 이 가격에 산다는 건, 자본이득이 반드시 나와줘야만 본전인 베팅이라는 뜻임.

즉 서울 아파트는 올라서 좋은 자산이었던 게 아니라, 애초에 오르지 않으면 성립이 안 되는 가격에 거래되어 온 것임.

그리고 오른다는 믿음이 전세 낀 매수를 부르고, 그 매수가 실제로 가격을 밀어 올리고, 오른 가격이 다시 믿음을 강화함. 서울 아파트의 상승은 상당 부분 이렇게 스스로를 실현시키는 구조 위에 서 있었다는 것임.