한국 부동산에 대한 생각 1

한국 부동산에 대해서 이런저런 말이 많음.

일반적으로 주거용 부동산, 아파트에 대한 것임.

근데 결국 부동산 값이 오르냐 내리냐, 아파트 값이 오르냐 내리냐 이런 얘기임.

저기 아파트는 GTX 때문에 오르고, 여기 학군이 떠올라서 오른다는 식임.

이런 건 그냥 휴머니즘적인 요소를 곁들인 사후적 해석에 가깝다고 보고 있음.

결국 부동산에 투자하는 가장 중요한 이유는 수익률일 것임.

과거로부터 한국 아파트는 수익률이 엄청 좋았음.

보유만 한다면 매매차익이 엄청 났기 때문임.

국가 경제 자체가 고성장을 했기도하고 자본의 최종 종착지가 부동산이라는 점이 컸다고 봄.

부동산 수익률 = 매매차익(Capital Gain) + 임대수익(Income Gain) 으로 설명 될 수 있음.

임대수익은 미미했지만 매매차익이 압도적으로 높았기 때문에 수익률이 높았던 것임.

상업용 부동산 섹터에서는 연간 임대수익을 매입가로 나눈 비율을 자본환원율(Capitalization Rate, Cap Rate)이라고 부름.

우리나라에서도 주거용 제외, 상업용 부동산(오피스, 리테일, 물류 등)은 Cap Rate으로 많은 것들을 설명함.

외국에서는 주거용 부동산도 Cap Rate으로 밸류에이션 됨.

부동산도 결국 금융상품의 일종임.

개인적으로는 채권에 아주 가까운 상품이라고 생각함.

임대료라는 매월 유입되는 현금이 명확하고, 초기에 큰 자본이 필요하다는 특징도 같음.

채권의 원금+지급이자를 시장이자율로 나누면 현재 채권가격이 나오게 됨.

부동산도 다를게 없음.

즉, 매월 받는 임대료(연간 환산)를 시장의 요구수익률인 Cap Rate으로 나누면 부동산 적정 가격이 나오는 것임.

주식은 다양한 섹터, 다양한 기업들로 인해 수많은 선택지와 판단 기준이 존재해서 진짜 어려움.

그에 비해 부동산의 가치평가 구조는 진짜 단순한 것이라 봐야됨.

결국 하고 싶은 말은, 부동산이 이래서 저렇고 저래서 저렇고 말은 많지만 핵심은 따로 있다는 것임.

한국의 거주형 부동산도 자꾸 매매가를 정당화하는 서사를 빼고 철저히 '수익률(Cap Rate)' 관점에서 봐보자는 말임.

주거용 부동산이 이 잣대로 평가받기 시작하는 지점이 진정한 '부동산 정상화'라고 보고 있음.

한국 주거용 부동산 시장을 Cap Rate으로 바라볼 수 밖에 없는 외부적 압박이 심해진다는 생각임.