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2026년 신설 — 리츠·부동산펀드·PFV 취득세 중과배제의 2년 사후관리(추징), 실질은 PFV 이슈

지방세특례제한법 제180조의2 제1항은 리츠·부동산펀드·PFV가 과밀억제권역에서 취득하는 부동산에 대해 취득세 중과세율 적용을 배제해 옴(중과배제). 2025. 12. 31. 개정으로 여기에 사후관리 규정이 신설됨. 부동산 취득일부터 2년 이내에 해당 투자기구 지위를 잃으면, 중과배제로 감면된 취득세를 중과세율을 적용해 추징함. 2026. 1. 1. 이후 취득하는 부동산부터 적용됨.

적용 법령

지방세특례제한법 제180조의2 제1항 (중과배제)

제180조의2(지방세 중과세율 적용 배제 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산의 취득에 대해서는 「지방세법」에 따른 취득세를 과세할 때 2027년 12월 31일까지 같은 법 제13조제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다. <개정 2015. 12. 29., 2018. 12. 24., 2021. 12. 28., 2024. 12. 31.>

  1. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사가 취득하는 부동산
  2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득하는 부동산
  3. 「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 해당하는 회사가 취득하는 부동산
지방세특례제한법 제180조의2 제2항 (추징, 2025. 12. 31. 신설)

② 제1항에도 불구하고 부동산의 취득일부터 2년 이내에 같은 항 각 호에 따른 부동산투자회사ㆍ부동산집합투자기구 또는 회사에 해당하지 아니하게 된 경우에는 「지방세법」 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하여 감면된 취득세를 추징한다. <신설 2025. 12. 31.>

부칙 (2025. 12. 31.) 제17조 (적용례)

제180조의2 제2항의 개정규정은 2026년 1월 1일 이후 부동산을 취득하는 경우부터 적용한다.

추징 트리거

취득 (중과배제 적용, 표준세율로 신고·납부)
        │
        ▼
취득일부터 2년 이내
        │
        ▼
제1항 각 호의 투자기구(리츠·부동산펀드·PFV)에 여전히 해당하는가?
        │
   ┌────┴─────┐
  예           아니오
   │             │
 추징 없음    중과세율 적용 → 감면된 취득세 추징
              (중과세율 − 표준세율 차액)

거래당사자별 리스크

취득 주체 통상 존속 구조 2년 내 지위 상실 가능성 추징 노출
부동산투자회사(리츠) 장기 보유 비히클, 존속기간 통상 5~7년 이상 낮음 사실상 비노출
부동산집합투자기구(부동산펀드) 폐쇄형 장기 운용 낮음 사실상 비노출
PFV 특정 개발사업을 위한 한시조직 상대적으로 높음 실질적 노출

실질은 PFV 이슈인 이유

조문은 세 주체에 공통으로 적용되나, 취득 후 2년 내 지위 상실이라는 추징 요건이 실제로 문제 되는 경우는 PFV에 거의 집중될 것으로 예상됨.

리츠와 부동산펀드는 완공·임대 자산을 장기 보유하는 비히클임. 취득 후 2년이라는 짧은 기간 안에 부동산투자회사·부동산집합투자기구 지위를 잃는 경우는 사실상 드묾.

반면 PFV는 특정 개발사업을 위해 한시적으로 설립되는 조직임. PFV 지위는 법인세법 제51조의2 제1항 제9호(조특법 제104조의31 제1항이 인용)의 요건으로 유지됨. 본점 외 영업소를 두지 않고 상근 임직원을 두지 않는 명목회사일 것, 한시적으로 설립되어 존립기간이 2년 이상일 것, 발기인·출자자 요건(금융회사 등의 출자 등), 자산의 관리·운용·처분을 자산관리회사에 위탁할 것, 자금관리업무를 신탁업자에 위탁할 것, 일정 규모 이상의 자본금 등이 그것임.

그런데 PFV가 토지를 취득하는 시점은 보통 사업 초기임. 정작 주주 구성과 지배구조가 가장 많이 흔들리는 구간이 취득 직후 1~2년이라고 볼 수 있음. 브릿지론, 재무적 투자자 추가 유치, 시공사 참여, 사업 정체에 따른 자본 재구성 과정에서 주주가 바뀌고, 그 결과 발기인·출자자 요건이나 명목회사 요건이 깨지면 PFV 지위를 잃게 됨. 요건 변동 시 신고·관리해야 하는 사항도 많음. 즉 "취득일부터 2년"이라는 추징 창이 PFV의 구조가 가장 취약한 구간과 정확히 겹침.

따라서 이번 신설 규정은 형식상 세 주체 공통이지만, 실질적으로는 PFV의 구조적 취약성을 겨냥한 사후관리로 사료됨. 2026. 1. 1. 이후 과밀억제권역 토지를 취득하는 PFV 딜은, 취득 후 2년간의 주주 변동·지배구조 변경·매각·리파이낸싱을 검토할 때 중과배제 취득세(중과세율과 표준세율의 차액) 추징 가능성을 설계 단계에서 함께 반영할 필요가 있음. 2025년 이전에 취득한 부동산은 이번 규정의 적용 대상이 아님.